存量房改建租赁房, 南京实施细则来了

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作为全国首批16个住房租赁试点城市之一，我市正在积极探索企业新建自持、配建、改建等多种渠道筹集租赁住房的模式。存量房如何实施租赁房改建？需要哪些程序？近日，市城乡建设委员会、南京市规划和自然资源局、市住房保障和房产局联合拟定《南京市存量房屋改建为租赁住房办理实施细则（试行）》（下称《细则》），对相关问题进行规范。昨天，市建委对该《细则》进行了解读。

南京市作为全国首批试点城市，先后发布了《南京市住房租赁试点工作方案》《市政府关于印发南京市市场化租赁住房建设管理办法的通知》，探索建立政府划拨建设、企业新建自持、配建、改建、闲置住房出租等多种渠道筹集租赁住房的模式。此次出台的《细则》是对相关政策的细化与深化，目的在于规范存量房屋改建为租赁住房办理流程，解决目前相关手续无法办理的突出问题。

据市建委相关处室负责人介绍，按照《细则》适用范围，只有本市已建成并具有一定规模的商业、研发、办公、酒店（宾馆）、厂房等存量房屋才能改建为租赁住房。改建项目应当以整栋、整单元、整层（应具备独立交通空间）为基本改建单位。租赁住房应按照宿舍和公寓标准设计。同时，改建还需满足三项条件：进行改建的存量房屋应权属明晰，已经联合验收完毕，并已取得不动产证；不存在查封登记、异议登记等限制交易的情形；存在抵押登记等他项权利的，还应取得所有他项权利人的书面同意。

《细则》还明确，分割销售的存量房屋不得改建为租赁房；用地性质为三类工业用地和三类物流仓储用地的，或土地、环境和建筑有污染不满足居住条件的存量房屋，不得改建为租赁房。

存量房如何实施租赁房改建？记者从市建委了解到，改建单位在取得规划认定意见函后，需要根据《南京市深化施工图审查改革实施意见》要求，开展施工图专家技术论证。对于特殊建设工程，应依法申请建设工程消防设计审查。特殊建设工程以外的其他工程，改建单位应根据改建内容邀请建筑、给排水、暖通、电气等相关专业消防专家开展消防设计技术论证。此外，在完成施工许可审批申请等一系列程序后，可申请施工许可证，进入施工阶段。

《细则》还规定，改建后的租赁住房不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割销售、以租代售。存量房屋改建原则上不得突破既有建筑原外轮廓线，不得改变相邻关系。对于存量房改建，市建委将在改建过程中进行业务指导，确保房屋质量可控。