贷款买房，没那么容易了

举个栗子

以下文章来源于盐财经，作者江晨舟

作者 | 江晨舟
编辑 | 何子维

最近，楼市在金融层面又迎来一层枷锁。
2020年12月31日，央行和银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，为房贷设置了“两道红线”：

第一道红线是“房地产贷款占比”，大型银行不得超过40%，中型银行不得超过27.5%，小型银行不得超过22.5%，县域农合机构不得超过17.2%，村镇银行不得超过12.5%。

第二道红线是“个人住房贷款占比”，大型银行不得超过32.5%，中型银行不得超过20%，小型银行不得超过17.5%，县域农合机构不得超过12.5%，村镇银行不得超过7.5%。
这样公开规定房地产信贷占比上限的举措，尚属首次。算上去年8月划给房企的“三条红线”，红线又多了两条，“五花大绑”的房地产融资或将遭遇前所未有的监管。
这背后，究竟释放了什么重磅信号？

俗话说，房地产走势长期看人口，中期看土地，短期看信贷等政策。

在政策端，去年8月底出台的三道红线已经对房地产业产生了实质影响，只要负债过高，一律限制新增融资。头部房企恒大回A失败后，说明“大而不能到”的局面在房地产领域也不再通行。

如果说此前的三道红线是针对房企，那么现在新划的“两条红线”则是将“枪口”对准银行。无论是房企制造端，还是居民购房需求端，都被信贷“红线”安排得妥妥当当。

具体来看，不同银行的划分标准并不相同。所有银行按规模不同，分成了五档。

图 | 央行官网

从上述图表可以看出，银行规模越小，允许流入房地产的资金比例限制越严格，国有大行房地产贷款比例还可以最高到达40%，村镇银行只能最高12.5%；个人住户贷款方面，国有大行最高可到32.5%，最低的村镇银行只能是7.5%。

这样的划分方式，和去年下半年出现的房企“三道红线”，其实有着某种相似之处。

随着新政出台，无论哪类银行，房地产信贷总盘子都变小了，钱能流入房地产的资金比例在锐减。

据安信证券研报数据，35家披露数据的上市银行里，踩中红线的多达10家。

图 | 安信证券研报

其中包括建设银行、邮储银行、招商银行、兴业银行、浦发银行等大中型银行，杭州银行、成都银行、郑州银行、青岛银行、青农商行等中小型银行。
对这些银行来说，接下来不得不痛苦地控制占比，甚至减量。

研报还提出，假设平均首付比例为50%，可能拖累商品房销售金额7000亿左右。

相比2020年全年百强房企13万亿的销售额，7000亿似乎只是杯水车薪，但背后传达出的信号意义却不容低估。

对房企来说，在“两道红线”监管令下，将不得不提前结束和地方性银行的“蜜月期”，不少地方房企，很难再感受到地方银行的大力支持。

随着杠杆下降，开发商拿地也会更为谨慎，土地市场会逐步趋稳。密集又严厉的政策出台，房企行业将会加速洗牌，许多实力不足的小房企会因此消失，或被大房企吞并。

对购房者而言，个人住户贷款额度受限，势必会影响到购房者的贷款，尤其是二套房以上人群的贷款难度，几乎会翻倍，首套房和二套以上的房子贷款利率也会随之上升。这意味着投资客，很难再做到加杠杆炒房，房地产会加速从金融属性转为居住属性。

此外，由于信贷受到限制，房贷利率短期内大概率会有所回升，尤其是那些触及红线的银行。但是从中长期来看，随着经济增速放缓、人口日益老龄化，利率走低在全球都是必然趋势。

无论房贷利率怎么变，可以肯定的是，未来几年获得房贷的难度只会越来越大、门槛只会越来越高。

新规一出，一时风声鹤唳。

需明确一点的是，长期来看，我国对楼市态度依然暧昧。复盘去年房地产行业状况，V型反转是主要特点，房地产开发投资增速对全年GDP的贡献依然非常大。

图 | 2019年-2020年全国商品房销售面积累计同比增速

此外，为避免冲击，“两道红线”新规其实存在2-4年的过渡期，并非立即执行。

因此，给资金源头“上锁”，并不是为了消灭房地产行业，或让房价大跌，造成系统系金融危机，而是稳杠杆，以锁住楼市风险。

这背后，有着充分的现实依据。

其一，国内购房杠杆率的历史高位是2016年，一场去库存行动声势浩大，多地政府出台了楼市刺激政策，类似降首付、降二套房贷标准等措施，导致房价上涨、投资需求大增，一大批购房者主动加杠杆，大量资金流入房地产。

直到2017年，调控收紧，杠杆率明显降低。但随着“抢人大战”打响，不少城市都通过放宽放开落户，破解了限购，热钱仍在大量涌入楼市。

疫情也并不能影响国人的买房投资热情。2020上半年，在个人按揭贷款没有放松的情况下，购房者再次主动加杠杆，全国购房杠杆率回升至历史第二高位，仅次于2016年。

其二，央行于去年4月发布了一篇题为《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》的报告。报告显示，全国城镇家庭户均住房拥有量达1.5套，低收入家庭加杠杆空间有限。这意味着，未来全国楼市需求总量增长空间和刺激政策的空间都非常有限。

另据国际清算银行统计，2020年末中国的居民杠杆率已经超过60%，相比2008年的18%，翻了3倍多。这一数字，已经超过国际平均水平，正在赶超发达国家；增速之快，位居世界前列。

图 | 国际清算银行统计的居民部门杠杆率

其三，不少地区为了让支付能力较弱的居民有上车资格，默许了“首付分期”等操作。这一现象愈发严重，一定程度上也提升了个人的杠杆率。

由于这一金额不通过按揭贷款，因此全国实际购房杠杆率还可能更高。

不仅如此，近期深圳楼市还出现了“众筹打新”，即几个人合买一套房的奇景。

种种迹象表明，收紧房地产银根，以防范金融风险，成了当务之急。

随着这一新政的出台，楼市分化现象只会愈演愈烈。

一个很好理解的逻辑是，当涉房贷款被限制，势必会影响整个市场的信贷资金配置。基于风险考量，银行将会将有限的信贷，投放在楼市风险较低的城市。

比如一二线热点城市。由于人多地少经济好，房价涨幅远超其他城市，整体上楼市会呈现长线慢涨的情况，比如登顶内地房价第一城的深圳和受其外溢影响的东莞。

本质上，还是供求基本规律叠加政策刺激在起作用。

另一方面，人口与经济基本面羸弱的三四五线城市，比如东北、西北、西南一些人口净流出的收缩性城市，房价会呈加速下跌趋势。前几年的上涨，也主要和货币化棚改政策的刺激脱不了关系，不可持续。

图源：界面新闻

一言以蔽之，大城市深圳化、小城市鹤岗化、调控举措长沙化的趋势将会不断加剧。

去年是国内楼市由松至紧的一年。

从8月下旬出台的“三条红线”开始，盲目加杠杆、粗放扩张的时代成为过去，房企投资、开发和销售节奏均受到较大影响。

不过，影响房地产风险高低的决定性主体不只有房企，银行也是关键一环。想要真正降杠杆，只治房企不治银行必然事倍功半。

于是，针对信贷方的两条监管红线出台，就是要在金融层面戴上了“紧箍咒”。

不仅如此，临近年末，预售资金监管还愈发从紧。12月以来，昆明、株洲、唐山、成都、佛山、潍坊、珠海等近30个城市接连出手，加强预售资金监管。这些政策，让支撑房企扩张的预售制度更接近于现售，而失去了实际上的融资作用。

一系列动作，让一众房企如履薄冰。

譬如，近日多张恒大商铺“0元购”的海报在网上流传，无论是不是营销套路，背后都折射出2021年房企的艰难处境和去化压力。

在楼市下行形势中，更多的房企，则不得不通过并购等方式，低价拿地，缩减开发成本。有的还分拆其物业管理部门以求上市，以缓解现金流紧张困局。

毕竟，房地产是一个极度依赖资金和杠杆的行业，过去房企高歌猛进，资金带来了巨大的动力，如果没有更多的现金流涌入，整个行业再继续往上走的势能会被大大削弱。

日前，易居企业集团CEO丁祖昱在2020年的年终大会上悲观表示，未来大致预计成交面积很难有大幅度的突破，整个行业将步入无增长时代。

其论据是一组数据。从2016年至2020年，销售面积几乎没有增长，都稳定在16亿平方米左右，虽然成交金额从14万亿达到17万亿，但这一方面是房价在涨，另一个方面是过去几年，都以三四线城市的成交结构为主，去年和今年开始，一二线的成交占比越来越高，所以才使得成交金额不断上升。

图 | 2000年-2019年全国商品房销售规模及2020年测算结果

与此同时，房价上涨、租金下降成为去年楼市一大新特点。

以中原统计的重点城市二手住宅价格和租金指数来看，截至2020年11月， 7大重点城市二手住宅价格同比上涨6%，而租金则下跌3.5%。实际上，住宅价格上涨而租金下跌的现象，在大多数城市中都普遍存在。

一个多月前，央行党委书记、银保监会主席郭树清发文称：目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

其言外之意，不言而喻了。