|
最近，有一则数据席卷楼市，那就是在过去10年里，我国部门贷款增长50万亿元，其中住房贷款占50%以上，居民杠杆率上涨31%；而从房价涨幅来看，全国房价均价由3356元/平方米，上涨至9648元/平方米，个别一二线城市涨幅甚至突破10倍。仅从这些赤裸裸的数据来看，其实大家可以清晰看到我国楼市发展历程，客观来讲，其中不缺乏所有人的助力。或者说在去库存、棚改战略目标下，炒房似乎成为一种正当职业。对此央行一份报告告知真相，我国家庭财富70%都是房产，与其说房价居高不下，还不如说人为因素导致。
客观来讲，近些年楼市并非一路高歌，就以2018年为例，几乎所有市场都在倡导因城施策，顾名思义，火热城市被打击，低迷市场被迫刺激，即从成本结果来看，房地产经济拉动效应不能拖后腿。但现实真的是这样吗？答案显然不是，阜阳取消限购，市场触底反弹，导致多年来调控成果付之东流。驻马店降低首付比例，第一时间被相关部门约谈，其结局可想而知，被撤回也是意料之中。
按照周期来讲，我国楼市并不是成熟，对于国外楼市而言，我们仅花了五分之一的时间，20年看似久远，但对于支柱行业来讲，仍处于稚嫩阶段。但俗话说任何经济都存在天花板，供需平衡为主，外部环境为辅，作为极度依靠人口红利的楼市来说，照样也不例外。
首先我们需要了解一下当前市场格局，从宏观背景来看，由于国际形势复杂多变，导致货币政策呈现中性，这就说明外界资金流入国内无疑是异想天开。事实上对于这一点，银保监会负责人曾明确表示我国货币政策趋于稳定，切勿大水灌溉；从市场行情来看，随着国家再度收紧政策，上半年稍微火热的城市，例如杭州、深圳等地均出现不同程度下行，降价出售似乎成为常态趋势，这本身并不致命，最关键的是接盘群体并不买账。
而从政策定位来看，相对以往却是无比清晰，仅从十大热点城市座谈会、12家重点开发商约谈，统一建立“3道红线”来看，“遏制房价上涨”“房住不炒”依然是市场主旋律，也就是想要打破现有格局几乎是不可能的事情。
从以上3点来看，其实不难看出明年起，房价或全面下跌，原因很简单，房子根本卖不出去。也许恒大高调宣布7折出售，但对于直接购房成本来说，并没有实质性下跌，至少从我的现阶段了解情况而言，所谓的打折出售往往是一些劣质房源，房子基本没有什么明显优势。
如果按照资金流动性来看，或许能更好解释当前格局。开发商在面临债务危机，活下来早已成为当前首要任务，表面上来看打折促销诚意十足，实则也是被迫之选；个别持房者由于短期内无法套现，快速止损似乎成为上上选，也许这就是二手房挂牌房源激增的本质原因；对于购房者而言，现在需要并不是房价下跌，而是大跌，并且跌幅需要达到市场预期。
平心而论，从当前楼市布局来看，我实在找不到房价上涨的理由，早在去年中小城市落户限制就被取消，连政策都在托底，你确定你还相信房价还会上涨？事实上对于这一点，最近央行副行长吴晓灵一语中的，那就是“股、债、汇、房”这四个交易市场就是国家金融命脉，其中最薄弱和影响最大的就是房地产行业，但在泡沫中狂欢的日子不多了，做好潮水退却后的准备是每个人要面对的现实。
若此时再联想到“经济内循环”“3道红线”等措施，均精准命中最关键部分，那就是现金流。曾几何时楼市靠着大量流入资金水涨船高，但此时此刻却有点水能载舟亦能覆舟的感觉，一旦没有钱的支撑，市场最原始面貌浮出水面。
总的来说，本质上来讲，过去所有的调控政策均是增加购房成本，不少炒房客借此撬动房产杠杆，也能硬上车。但此时的问题却是消费规模乏力，开发商缺钱，持房者怕亏钱，购房者手上没有钱，请问这种尴尬处境该谁来打破？这个道理就宛如三四线城市的现象，经济未起房价先行，在面对单一的产业结构和就业资源的缺乏，仅稳住高房价恐怕都是一件难事。
在我看来，大家只需要记住一句话，现金流为王，其次买房前请先做好亏钱的心理准备，即使是一二线城市的房子，想在短期内套现的概率几乎为零。在这样的特殊背景下，是否能稳定偿还房贷成为核心竞争力，买房看似光鲜亮丽，其实背后的心酸只有自己能懂，房子本身就是为了提高生活质量，有时候切勿本末倒置。
| 
发表于 2020-9-15 09:45:21
变色卡
千斤顶