知乎网友：为什么二手房卖不动了，价格却还坚挺？ ​​​

举个栗子

因为大众的认识是严重滞后的！

就拿2008年的次贷危机来说，普通人意识中的危机，是从2008年9月15日雷曼破产开始的。

然而美国政府眼中的危机，是在2007年7月爆发的，

实际上，在2007年春，次贷违约问题，就已经很严重了。

那你说这期间一年半的时间，普通老百姓是怎么想的？为什么不抛售房产？

由上图可知，当时美国的房价：

• 2004-2005年暴涨；
• 2006年1月登顶，之后横盘缓跌；
• 2006年10月开始急跌，当月新房价格中位数同比下降9.7%，全年销量大跌；
• 2007年春，是个人都能看出来，楼市已经繁荣不再，随后进入快速下跌通道——怎么涨上去的，就怎么跌下来了。
  

从房价登顶，到雷曼时刻，中间整整经历了两年零九个月。

咱这才哪到哪？

由于众所周知的原因，国内的事情不能讲得特别具体，我们只讨论经济逻辑，现实问题，需要你代入已知信息，自己去思考，虽然国情不同，人性却是相通的。

为什么大众认知是落后的？因为美国政客和金融精英会忽悠他们。美国房地产最繁荣的时期是2004-2005年，到2007年，那些低收入的人由于利率上浮月供上涨，从而发生断供，于是次贷风险暴露（《大空头》中的麦克就是看到了这点，才跑去做空MBS的）。但在2007年3月的国会听证会上，美国财长保尔森却表示：“次贷问题基本上得到了控制。”美联储主席伯南克说：“次贷市场对整个经济和金融市场的影响，是可以被控制的。”然而仅过了一个月，美国第二大次贷机构——新世纪金融公司，就宣告破产了。

所以美国政客的话，就是用来哄孩子的。

在电影《Margin Call》中，大Boss Tuld用三个词，总结了金融游戏规则：

这就是讲，一旦风险来临，他们为了确保自己率先上岸，会使用欺诈手段，把有毒资产卖给合作伙伴和客户。电影《入侵华尔街》中，某投行为了自保，明知道快要爆雷了，仍然花言巧语地忽悠普通人接盘，主角吉姆就是因为不懂房地产理财里面的门道，才被经纪人、律师接连忽悠，最终家破人亡走上不归路。

越是危机快要来临的时候，那些所谓的精英们就越是要忽悠普通人接盘，好让他们自己先上岸，

在他们上岸之前，要做的就是维持住价格。（限跌令也是这个意思）

能不能维持住呢？

美国政客和金融精英会说：“肯定能啊，美国房价过去几十年跌过吗？凡是做空美国房价的，都失败了；美国有货币霸权，危机？放水就可以啦，balabla……”

然后老百姓就真信了，觉得大涨虽不太可能，但大跌也不可能，于是就耗着。

来，我来告诉你，为什么泡沫一定会破，债务危机不可能避开，必须要通过债务减记（资产减值）的方式解决。

首先，泡沫的核心是什么？

是杠杆，而杠杆就是负债。

泡沫一定会破，换句话讲，就是债务危机不可避免——这是由人性和债务周期决定的：

债务周期如何理解呢？联想下自己最熟悉的情景，你想必借过债吧？一旦借债，你就创造了一个周期。

表面上你是向银行借钱，实际上，你是向未来的自己借钱，因为在未来的某一时刻，你必须压缩消费，以偿还债务。

其次，什么是经济？

经济本质上是由无数个交易构成的。在交易中，一个人的支出，是另一个人的收入。

在人们借钱消费的时候，支出会扩大，相对应的，收入也会扩大，反映在宏观经济上，就是繁荣周期。

当人们为了偿还债务而压缩支出时，相对应的，人们的收入也会减少，这反映在宏观经济上，就是衰退周期。但衰退周期并不一定都对应着债务危机，如果借债是用于生产性目的，从而创造出了更多的收入，来偿还本息，那么在还债周期到来时，不见得就要降低支出。

举例：

司机张三，一开始开出租，每月挣1w；
后来贷款买了辆车自己跑，虽然需要每月还贷5k，但这时的他，每月能挣2w了。

这就是一个好的借债，因为增加了收入。

那债务危机有可能避免吗？

不可能。

因为在上升周期，债务会产生一个自我强化的上升运动。

首先，你能否从银行借到钱，能借到多少钱，取决于你的收入水平和可抵押资产的价值。

在上升周期，由于债务扩张支撑了消费和投资，人们的收入和资产价格都在上涨，又进一步增加了借债。

其次，经济繁荣，会使人们对未来的预期感到乐观，银行愿意承担风险的意愿加强，借贷也会变得更容易。

人们也总是更喜欢借钱花钱，但反感省钱还钱，而且人们习惯根据以往的经验来判断未来，会惯性地认为收入会持续涨，从而继续大量举债。

再次，货币过度扩张会带来“负债经济”——借钱即赚钱，这是通胀（实际利率为负）周期中的一种现象，它奖励了过度借债的行为。

政治上，放宽信贷，也比收紧信贷容易得多，因为政治家需要更充分的流动性以维持繁荣，所以在还债周期，支出下降，经济失速时，决策者通常会放水刺激，导致债务突破平衡的临界点，从而走向泡沫。

这些因素综合到一起，一定会让负债，从良性变成泡沫。

当债务泡沫到达顶峰后，就会掉头，进入向下的自我强化。

在下降周期，由于消费减少，收入下降，违约增加，银行对借款人的还贷能力存疑，不仅不会继续借款，反而会要求你提前还款，企业现金流出现危机，违约进一步增加……经济增速下降，人们对未来感到悲观，投资趋于保守，抛售资产，房价下跌。

资本市场上，人类的心理由两种情绪主导，贪婪和恐惧。

繁荣的上半场，由贪婪操控；

衰退的下半场，则由恐慌支配。

当债务周期走到爆破阶段，恐慌就会彻底支配人们的心理，债务危机就发生了。

所以，泡沫一定会破，债务危机不可避免。除非在繁荣周期，能够管住放水的手，但我们都知道，这不符合人性和政治需要。

政府的宏观调控有没有作用？

有，但只能延缓危机的爆发：

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你看，在危机酝酿至完全爆发的期间，不光白宫的救市政策然并卵，美联储也是一直降息放水，

但放到后来，就不敢放了，这是由于在危机彻底爆发之前，美国遭遇了和我们今天所面临的状况非常相似的麻烦，使政策陷入两难。

这个麻烦叫通胀。

当时的美国经济，一边是亟待治理的通胀，要求货币紧缩；

另一边则是摇摇欲坠的房价，若要维持，必须宽松货币。

上面这张图，对于理解美国决策者的行动非常关键：

1）在2004-2006，美国房价疯涨的两年间，美国经济处于一段低通胀高增长的蜜月期，在这种形势一片大好的情况下，决策者对泡沫增长采取了放任的态度。

2）2007年，美国经济正在经历一轮不大不小的通胀，货币政策在治理通胀和维持房价之间徘徊，最后只能眼睁睁看着房价崩溃。

不论是80年代的大滞胀，还是这一次，在面临治理通胀还是维持房价的选择时，决策者无一例外，都选择了优先治理通胀，这是为什么呢？

首先，从政治角度，没有人愿意承担激化通胀的责任；

其次，从经济角度，决策者非常清楚，维持楼市泡沫没有意义，它最终无可避免都会破，而货币宽松，只会把问题拖延得更严重。传送门：知乎盐选 | 2008次贷危机：假如危机再临，你该如何识别撤退信号？​[url]www.zhihu.com/market/paid_column/1415669132922236928/section/1451585022016409600[/url]

有人说：“我们没有MBS、CDO、CDS这样的金融衍生品，怎么可能会发生美国那样的金融危机呢？”

先要搞清楚这些金融衍生品到底是什么：

这些玩意儿，其实相当于赤壁之战中，曹操把战船拼接到一起的“铁索”，它们并不是危机的核心，它们只是传递并放大危机的渠道。

危机的核心，永远是负债——次贷危机的根本原因，是美国居民和金融机构，背负了过高的债务。华尔街的聪明蛋们，把债务风险用金融产品扩散到了全世界。

所以这场危机，一开始只是表现为金融行业崩盘，什么时候开始真正爆发威力的呢？

信用体系开始崩溃的时候——如果雷曼可以破产，那么其他投行呢？那些商业银行呢？还有什么是值得信任的吗？

伯南克研究大萧条一辈子，他在国会听证会上说：“信用体系一旦崩溃，持有现金的人不再信任任何人，流动性彻底消失，企业借不到钱，无法进货，无法交易，老百姓的正常借贷停滞，无法借钱买房，不敢理财……信用，可以支撑经济，也可以毁灭经济。”

恐慌，是金融危机的心理学根源。

所以学界为什么把雷曼时刻作为次贷危机的起点？

因为这是美国信用体系崩溃的起点，是全球恐慌的起点，也是系统性经济危机的起点。

也就是说，守住不发生系统性金融危机的底线 = 信用体系不崩溃，= 恐慌不在银行系统蔓延 = 国有银行不发生兑付危机……

房价下跌，新房销量下降，固然会引爆高杠杆房企的债务压力，但会不会导致国有银行的兑付危机呢？这是我们未来需要深刻思考的问题。

真正大而不能倒的是谁？

是一国的信用体系。

在电影《Too big to fall》（大而不倒）中，真正大而不能倒的，是AIG，是美国国际保险集团，因为保险是刚兑的，而风险资产的价格波动是理所当然的。

也就是说，房价下跌，属于“投机是要承受损失的”！

防范系统性金融风险，并不是防止房价下跌，而是要防止银行受到冲击。

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“锁死流动性，维持房价”这样的话，怎么还有人信呢？

高杠杆资产，没了流动性，基本就生死只在一瞬间了，没了流动性的房子，就会像嗜血的肿瘤一样，吸干现金流。

房企的高收益，就是靠高杠杆高流动高周转换来的，没有流动性，他们怎么玩高周转？

https://www.zhihu.com/question/477648375/answer/2267905756